在出租人进入破产程序后，对于破产法第十八条规定的待履行合同，管理人决定继续履行还是解除合同的权利是否应受到限制，是破产程序中极具争议的话题。笔者基于自身业务实践及对破产法理论和实务的关注，就不动产租赁视角下该等问题以此文进行探讨交流，敬请交流指正。
一、待履行合同的范围
1、待履行合同的构成要件
判定待履行合同的范围，是管理人行使挑拣履行权的前提。待履行合同的构成要件如下：其一，从存续期间看，合同成立于人民法院受理破产申请之前，且进入破产程序后尚未终止；其二，合同类型为双务合同，合同双方互负对待给付义务且该义务为主合同义务；其三，就履行状态而言，存在双方均未履行完毕的情况。从构成要件二的表述可以明确，构成要件三中“均未履行完毕”的合同义务应为主合同义务而非附随义务。
2、待履行合同的司法认定
在司法实践中，一般思路如下：通过判断合同双方当事人是否互负对价，区分该合同类型为单务合同还是双务合同。若合同类型为双务合同，此时判断双务合同的履行状态如何，明确该合同的一方当事人是否已履行完毕，或者该合同双方当事人是否均未履行完毕。在“淮南某置业有限公司、徐某买卖合同纠纷案”中，人民法院认定担保合同系单务合同，不适用破产法第十八条之规定。在“宁波某建设集团股份有限公司、沃某第三人撤销之诉纠纷案”中，人民法院认为对于一方已履行完毕的合同，管理人无权选择解除合同。
二、管理人解除待履行不动产租赁合同的争议
关于管理人选择解除待履行不动产租赁合同的权利是否受到限制，存在巨大争议。部分观点认为，从确保承租人有效利用不动产、鼓励长期投资、稳定收益预期额角度出发，管理人行使挑拣履行权应当受到合理限制。与之相反的观点认为，管理人有权单方解除不动产租赁合同，要求承租人返还租赁物，以保障租赁物顺利回收处置，实现破产财产价值的最大化。故有必要就存在一定冲突的规则及背后的价值取向进行厘清。
1、不动产租赁合同的定性
出租人在进入破产程序之前和承租人达成的不动产租赁合同，在出租人进入破产程序后，是否一概属于如上所述的待履行合同，还有待于进一步探讨。对于承租人已经履行完主要义务，即支付完合同项下全部租金，出租人需继续履行提供适租标的物的合同，因不符合上述“双方均未履行完毕主合同义务”之构成要件，则管理人当然无权行使挑拣履行权。对于承租人尚负有支付租金的义务、出租人尚负有提供给适租标的物的不动产租赁合同，当然属于待履行合同。
2、不动产承租人的特殊保护制度
对于属于待履行合同的不动产租赁合同，因该类合同本身的特殊性—租赁权的物权化，现行制度下，对于不动产租赁关系中的承租人予以的特殊保护从合同法延续到了民法典。民法典第七百二十五条规定了“买卖不破租赁”规则，第七百二十六条规定了承租人的优先购买权，以上规定优先保护承租人利益，与破产程序中管理人“膨胀式”确认债务人财产，并在各债权人之间公平受偿的原则，存在剧烈冲突。管理人的解除权是否因此受到限制，存在颇多争议。故有必要进一步厘清互相冲突的权利背后的价值选择。
无论是学理上还是司法实践中，“买卖不破租赁”规则已经深入人心。主流观点认为，租赁关系中承租人对租赁物的占有使用往往属于基本生存利益的范畴，此处生存利益既包括住宅承租人的居住利益，也包括不动产商业承租人的商业维持利益。在民法范畴的价值序列中，生存利益位阶较高，应予以优先保护。其次，“买卖不破租赁”规则可以通过租赁权物权化的方式，达到稳定租赁关系，保护交易安全的目的；有利于鼓励承租人对租赁物进行中长期投资和利用。
承租人优先购买权是对“买卖不破租赁”规则的延伸。设置优先购买权主要是为了保护承租人的权益不受损害，维护租赁关系的稳定，实现承租人的居住或经济利益。
3、管理人挑拣履行合同的正当性
从破产法的价值目标和价值追求来看，破产法作为一种概括的执行程序，强调债务人利益整体最大化，在此基础上保证债权人公平受偿。而赋予管理人挑拣履行权是实现破产法立法目的的具体制度设计。债权人在待履行合同中享有的债权属于破产财产的范围，但该债权需支付一定对价才可取得。由此便需考察，债务人的合同利益与履行合同支付的对价相比，是否使得债务人财产最终增益，这是管理人行使挑拣履行权的考量依据。
从管理人本身的角色定位来看，管理人作为中立组织，接受人民法院指定，以保障债务人财产价值最大化、确保债权人公平受偿为原则，依法忠实勤勉履职，并向债权人、人民法院报告工作。管理人无论是否解除待履行不动产租赁合同，客观上无法使管理人受益或者损失，理论上不存在偏颇特定债权人利益的动机，其行使挑拣履行权以全体债权人利益为出发点。
从监管制度看，包括承租人在内的债权人在破产程序中享有知情权，管理人负有向债权人及债权人委员会报告工作的义务，管理人同时有义务向人民法院报告工作，债务人的股东在债务人未注销前行使股东知情权。以上制度决定了管理人并非随意行使权利，而是在众多破产案件利害关系人及人民法院监督下依法合理行使解除权。
基于以上，赋予管理人以解除权或选择权，其可以继续履行有利于债务人财产价值提高的合同，也可以拒绝履行造成负担或继续履行成本大于收益的合同。通过解除合同增加可在破产清算程序中供债权人分配的债务人财产，以最大程度地保护一般债权人的利益。
三、关于限制管理人解除权必要性的疑问
主张限制管理人解除权的观点认为，不动产租赁合同的解除无益于保全或增加债务人财产。因为租赁合同的存在并不会影响合同标的物的转让，管理人可以通过转让标的物所有权的方式实现债务人财产保值增值的目的，而解除租赁合同一定会导致租金等收益的丧失。有不同意见认为，房屋租赁合同的存续往往会对债务人房屋价值造成明显贬损或严重影响处置价值。而且，根据我国不动产行业平均租金收益率，债务人的不动产的价值远远高于其需返还给债务人的租金，因为该不动产带租转让产生的轻微价值波动，可能已经远超过需要返还给债务人的租金。对于重整程序中的意向投资人来说，其对于不动产的投资计划会因为存在已经成立的租赁关系而受阻，从而打击投资积极性，这种为了保护个别承租人利益而影响债务人资产变现或引入投资人从而导致全体债权人利益受损的观点，值得商榷。
也有观点认为，管理人待履行合同的解除权当为利益衡量之产物，若出于公共利益的维护法律有强制性规定，或合同性质具有特殊性，对方当事人因合同解除所受损失远大于解除合同增加的债务人的财产，也应当对管理人的解除权加以合理限制。关于“对方当事人因合同解除所受损失远大于解除合同增加的债务人的财产，也应当对管理人的解除权加以合理限制”这一观点，合同解除导致承租人产生的损失，形成对债务人的债权，该债权大于债务人因解除导致的财产增益时，债务人整体财产份额还是减少的，管理人应当选择继续履行合同，而非解除合同。是否有必要以设置法律规定的形式，对管理人解除权进行限制，尚存疑问。如前所述，管理人履职的基本原则、各方利害关系人的监督、勤勉忠实义务及相应的赔偿责任，自然会促使管理人继续履行合同，否则管理人甚至可能自掏腰包赔偿因不当履职导致债务人财产减少带来的损失。关于“管理人追求债务人财产最大化解除合同从而危害合同关系的稳定性与可预测性、影响市场交易安全和经济秩序”的观点，笔者认为，解除或者履行，涉及到全体债权人的债权利益、社会经济资源的有效流转利用和承租人租赁权之间的取舍。破产程序中的职工债权同样可能事关众多职工的生存问题，普通债权人的债权大多为合同之债，其与债务人的合同往往是债务人尚未履行完毕，这些债权人的合同利益、交易安全也同样因为债务人破产受到影响。仅强调承租人利益，对其他债权人恐有不公。诚然管理人在承租人没有过错的情况下解除合同，违背合同严守原则，但在债务人已经进入破产程序后，债务人财产所受损失最终转嫁为债权人可受偿财产减损。以其他债权人牺牲利益为代价换取承租人的合同利益，可能有失公允。
四、结语
诚然承租人的租赁权值得被保护，在破产程序中管理人解除不动产租赁合同需要基于债务人整体财产价值考量，而非仅仅是承租人利益。即便不动产租赁合同被解除，承租人投入的装饰、装修作为可以计算损失的一部分，会同预交租金一样列入债务人的共益债务随时受偿。而普通债权人的债权则需在诸如破产财产变价等程序完成后按比例受偿。破产法在承租人受偿顺位和受偿比例上的制度安排，也是对 承租人的特别保护。至于管理人决定继续履行或解除不动产租赁合同，宜根据个案情况，结合破产法使债务人财产价值最大化、确保债权人公平受偿的原则，由管理人自行判断，而非明文设限。